Tác động của Biến Động Giá Vật Liệu Xây Dựng đến Hợp Đồng và Cách Xử Lý

Nhu cầu về nhà ở xã hội đang tăng cao, nhưng điều gì cản trở người dân tiếp cận?

Mới đây, người dân đã báo cáo về việc khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở xã hội do thiếu nguồn cung và thủ tục hành chính phức tạp, trong khi tình trạng đầu cơ vẫn tiếp diễn.

Liệu Hợp Đồng Có Thể Điều Chỉnh Khi Giá Vật Liệu Thay Đổi?

Giá cả của vật liệu xây dựng, nhiên liệu và chi phí máy móc là những yếu tố quyết định đến tổng chi phí của một dự án. Khi có biến động lớn xảy ra so với thời điểm ký kết hợp đồng, chi phí thực hiện có thể gia tăng đáng kể, đặt ra nhiều thách thức cho cả nhà thầu và nhà đầu tư. Dự Báo Thời Tiết: Đợt Mưa Lớn Tại Bắc Bộ Sắp Kết Thúc Khám Phá Lịch Sử: Di Vật Từ Hầm Trú Ẩn Ở Đà Nẵng Thủ Tướng Đề Xuất Giải Pháp Nâng Cao Chất Lượng Giáo Dục…

Đây là vấn đề mà cử tri thành phố Hải Phòng đã đề xuất xem xét. Họ yêu cầu cần có hướng dẫn cụ thể để xử lý hợp đồng xây dựng khi giá cả biến động mạnh, với khả năng áp dụng cơ chế bất khả kháng hoặc thay đổi hoàn cảnh để tháo gỡ các khó khăn.

Cử tri cũng nhấn mạnh nhu cầu nghiên cứu ra cơ chế cho phép bù trừ chênh lệch giá nguyên liệu và vật liệu so với mức giá trong hợp đồng gốc, đặc biệt là với những hợp đồng trọn gói và hợp đồng đơn giá cố định trong thời kỳ giá cả biến động mạnh. Ngoài ra, đối với hợp đồng điều chỉnh theo chỉ số giá, cũng cần xem xét cho phép áp dụng phương pháp bù trừ trực tiếp thay vì chỉ sử dụng phương pháp chỉ số trong giai đoạn bất thường này.

Những đề xuất này nhằm giải quyết thực tế rằng khi giá đầu vào gia tăng mạnh, việc tiếp tục thực hiện hợp đồng theo điều kiện ban đầu có thể dẫn đến tổn thất lớn cho một bên, thậm chí ảnh hưởng đến tiến độ thi công và khả năng tiếp tục thực hiện dự án.

Theo phản hồi từ Bộ Xây dựng, Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 cùng với Nghị định số 210/2026/NĐ-CP của Chính phủ đã tạo ra khung pháp lý cho việc xử lý các hợp đồng xây dựng trong những tình huống biến động bất thường.

Cụ thể, Điều 84 Luật Xây dựng và Điều 18 Nghị định 210/2026/NĐ-CP quy định nguyên tắc quản lý và thực hiện hợp đồng trong trường hợp xảy ra sự kiện bất khả kháng hay khi có sự thay đổi lớn về hoàn cảnh thực hiện hợp đồng, bao gồm cả những biến động giá bất thường không thể dự đoán.

Các bên trong hợp đồng có quyền thỏa thuận sửa đổi nội dung khi xảy ra các sự kiện nêu trên, đảm bảo tuân thủ quy định của Luật Xây dựng.

Việc sửa đổi hợp đồng không chỉ giới hạn ở giá trị thanh toán; đối với các dự án đầu tư công và dự án PPP, nội dung sửa đổi có thể bao gồm loại hình hợp đồng, cách thức định giá, phương pháp điều chỉnh giá và các yếu tố liên quan khác.

Điều 84 của Luật Xây dựng cũng chỉ ra rằng việc sửa đổi hợp đồng có thể bao gồm điều chỉnh khối lượng công việc, tiến độ, thời gian hoàn thành và đơn giá hợp đồng, cùng với các nội dung khác; rõ ràng việc này cần được thực hiện bằng văn bản trong suốt thời gian hợp đồng còn hiệu lực.

Không Tự Động Điều Chỉnh Giá Hợp Đồng Khi Giá Vật Liệu Tăng

Cần lưu ý rằng quy định mới không có nghĩa là hợp đồng đã ký sẽ được tự động điều chỉnh khi giá vật liệu tăng.

Bộ Xây dựng đã nhấn mạnh rằng trong trường hợp giá cả biến động bất thường vượt quá khả năng dự đoán của các bên lúc ký kết hợp đồng, gây ra thiệt hại nghiêm trọng cho một bên hoặc ảnh hưởng đến việc thực hiện hợp đồng, các bên cần tiến hành phân tích và đánh giá rõ ràng.

Các yếu tố cần xem xét bao gồm tác động của biến động giá so với mức giá tại thời điểm ký kết, thiệt hại của từng bên nếu tiếp tục thực hiện hoặc chấm dứt hợp đồng, cũng như việc đối chiếu với các quy định liên quan đến bất khả kháng và thay đổi hoàn cảnh trong ngành xây dựng.

Dựa trên đó, các bên mới có thể đưa ra quyết định về việc sửa đổi hợp đồng theo quy định, đảm bảo lợi ích hài hòa và chia sẻ rủi ro giữa các bên.

Điều này đặc biệt quan trọng đối với các hợp đồng đã ký. Khả năng điều chỉnh giá hay không còn tùy thuộc vào bản chất của hợp đồng, mức độ biến động giá, khả năng dự đoán tại thời điểm ký hợp đồng, thiệt hại thực tế và các điều kiện cụ thể trong hợp đồng cũng như các quy định pháp luật có liên quan.

Chi phí vật liệu thường chiếm tỷ lệ lớn trong tổng chi phí xây dựng. Điều này có nghĩa là khi giá nhiên liệu và nguyên liệu biến động mạnh, tác động không chỉ ảnh hưởng đến các doanh nghiệp xây dựng mà còn tới tổng mức đầu tư, tiến độ và tổng chi phí của dự án.

Đối với những dự án sử dụng vốn đầu tư công hoặc các công trình quy mô lớn, sự gia tăng chi phí đầu vào kèm theo đặt ra yêu cầu cần phải kiểm soát chặt chẽ nguồn tài chính và hiệu quả đầu tư.

Bộ Xây dựng đã khuyến cáo các địa phương cần thực hiện kiểm tra và giám sát chặt chẽ, đồng thời phát triển các giải pháp quản lý để ổn định giá vật liệu xây dựng, nhằm đảm bảo việc triển khai hiệu quả các dự án đầu tư, đặc biệt là những công trình, dự án trọng điểm quốc gia.

Với các quy định mới, khi giá vật liệu biến động nghiêm trọng ảnh hưởng đến việc thực hiện hợp đồng, các bên được phép xem xét lại rủi ro và thiệt hại, và xem xét sửa đổi hợp đồng sao cho phù hợp với nguyên tắc chia sẻ rủi ro và hài hòa lợi ích.

Tuy nhiên, không phải tất cả những trường hợp giá vật liệu tăng đều được tự động điều chỉnh giá hợp đồng. Việc xử lý phải dựa vào điều kiện cụ thể của từng hợp đồng và các quy định pháp luật liên quan.